Der Aufstieg von Plattformen wie Airbnb in den letzten gut zehn Jahren ist beeindruckend – und auch kein Zufall. Für Reisende bietet die Kurzzeitvermietung eine Flexibilität und Authentizität, die klassische Hotels oft nicht leisten können. Besonders Familien und Gruppen schätzen den Komfort mehrerer Zimmer und die Möglichkeit zur Selbstversorgung, während Alleinreisende die Nähe zum lokalen Leben suchen.<BR />Für Immobilienbesitzer wiederum wurde die Kurzzeitvermietung zur lukrativen Einnahmequelle, die oft deutlich höhere Renditen abwirft als die klassische Langzeitvermietung – gepaart mit einem geringeren Risiko durch säumige Mieter.<BR /><BR />Diese Dynamik führte jedoch zu einer regelrechten Goldgräberstimmung. Ferienwohnungen verdrängten zunehmend die einheimische Bevölkerung aus den Innenstädten. Die öffentliche Verwaltung sah sich gezwungen, Maßnahmen zu ergreifen. Das primäre Ziel: Wohnraum wieder verstärkt dem langfristigen Mietmarkt zur Verfügung zu stellen – vor allem für junge Familien und Arbeitnehmer.<h3> Die Ära des CIN und das Ende der Anonymität</h3>Die ersten Versuche zur Regelung und Einschränkung wurden auf regionaler Ebene eingeführt, besonders in touristisch stark betroffenen Städten wie etwa Florenz. Dort wurden zusätzliche bürokratische Hürden für Vermieter geschaffen.<BR /><BR />Ein entscheidender Wendepunkt wurde dann im Jahr 2024 eingeleitet und 2025 vollständig umgesetzt: die Einführung des CIN („Codice Identificativo Nazionale“). Lange Zeit agierte die Kurzzeitvermietung in einer Grauzone. Zwar gab es regionale Codes, doch die Kontrolle war lückenhaft. Mit dem gesamtstaatlichen Register wurde nun ein digitales Instrument geschaffen, das jede einzelne Ferienunterkunft eindeutig identifiziert. Ohne diesen Code ist es heute faktisch unmöglich, eine Immobilie legal auf den großen Portalen anzubieten. Ebenso besteht eine strenge Berichtspflicht der Plattformen gegenüber dem Fiskus, was die Einnahmen der Vermieter für die Behörden vollständig gläsern macht.<BR /><BR />Der CIN ist zudem an strikte Sicherheitsauflagen geknüpft, die private Wohnungen stärker an Hotelstandards heranführen. Seither müssen Unterkünfte zwingend mit funktionstüchtigen Gas- und Kohlenmonoxidmeldern sowie Feuerlöschern ausgestattet sein. <BR /><BR />Parallel dazu wurde auch die Identifikation der Gäste deutlich verschärft. In der Praxis bedeutet dies das Ende des vollständig anonymen Check-ins. Während früher oft ein einfacher Code für eine Schlüsselbox genügte, verlangen die italienischen Sicherheitsbehörden heute eine Identifikation „de visu“, also von Angesicht zu Angesicht. Der reine Self-Check-in ohne physische oder verifizierte digitale Echtzeit-Kontrolle ist unzulässig. Wer vermietet, muss den Gast entweder persönlich empfangen oder auf zertifizierte Video-Ident-Systeme zurückgreifen.<h3> Massiver steuerlicher Eingriff</h3>Während das Jahr 2025 vor allem im Zeichen neuer Transparenz- und Sicherheitsregeln stand, markiert das Haushaltsgesetz 2026 einen massiven steuerlichen Eingriff für Kurzzeitvermieter. Die italienische Regierung hat die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit deutlich verschoben. <BR /><BR />Die wohl wichtigste Neuerung betrifft die Anzahl der Immobilien, die noch unter die pauschale Einheitssteuer – die sogenannte Cedolare Secca – fallen können. Bisher lag diese Grenze bei vier Wohneinheiten. Ab 2026 wurde dieses Limit auf lediglich zwei Wohnungen halbiert. Wer eine dritte Immobilie für Kurzzeitvermietungen nutzt, überschreitet automatisch die gesetzliche Schwelle zur Gewerblichkeit.<BR /><BR />Damit verbunden sind weitreichende Folgen: Eigentümer müssen eine Mehrwertsteuernummer eröffnen, sich in die Handelskammer eintragen, Buchhaltung führen, elektronische Rechnungen ausstellen und Sozialversicherungsbeiträge abführen. Der Gesetzgeber wollte damit eine klare Trennung zwischen privatem Vermieten und professioneller Tätigkeit schaffen.<h3> Auswirkungen und offene Fragen in der Praxis</h3>Die steuerliche Belastung folgt nun einer gestaffelten Logik. Ein Vermieter mit zwei Wohnungen kann für die erste weiterhin den begünstigten Steuersatz von 21 Prozent anwenden. Für die zweite Einheit steigt der Satz auf 26 Prozent.<BR /><BR />Ein Beispiel: Erwirtschaftet eine Wohnung 20.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr, betrug die Steuer bisher 4.200 Euro. Handelt es sich nun um die zweite Wohnung, steigt die Steuerlast auf 5.200 Euro.<BR />Kommt eine dritte Wohnung hinzu, gilt die Vermietung steuerlich als gewerblich – mit zusätzlichen Kosten für Buchhaltung, Verwaltung und Sozialabgaben.<BR /><BR /><embed id="dtext86-73996031_quote" /><BR /><BR />Ein weiteres Problem: „Das Gesetz ist in der praktischen Anwendung alles andere als klar. Vor allem dann, wenn es mehr als einen Eigentümer gibt“, erklärt Gert Gasser, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater aus Lana. „Ein nicht seltener Fall in Südtirol: Einer der Ehepartner besitzt zwei Wohnungen allein und hält zusätzlich eine dritte Immobilie gemeinsam mit dem anderen. In diesem Fall überschreitet dieser Ehepartner die Schwelle zur Gewerblichkeit, während der andere sie nicht überschreitet“, so Gasser. Wie solche Konstellationen steuerlich genau zu behandeln sind, sei derzeit nicht eindeutig geklärt.<BR /><BR />Auch zeitliche Fragen sind offen. Was passiert etwa, wenn ein Eigentümer die Schwelle zur Gewerblichkeit erst im Laufe eines Jahres überschreitet? „Wenn die Grenze beispielsweise im August erreicht wird, stellt sich die Frage, wie die Einkünfte von Januar bis Juli zu qualifizieren sind“, sagt Gasser. Ob diese rückwirkend als gewerbliche Einkünfte gelten oder weiterhin als private Vermietung behandelt werden, sei bislang nicht geregelt. Eine offizielle Klarstellung der Einnahmenagentur stehe noch aus.<h3> Wenn Vermietung zum Berufsproblem wird</h3>Erschwerend kommt hinzu, dass der Sprung in die Gewerblichkeit für viele Eigentümer problematisch sein kann. „Für Beamte und viele Angestellte im öffentlichen Dienst ist es grundsätzlich untersagt, ein gewerbliches Unternehmen zu führen“, erklärt Gasser. Wer durch den Besitz einer dritten Ferienwohnung automatisch zum Unternehmer werde, könne daher sogar arbeitsrechtliche Probleme bekommen. Ähnlich heikel sei die Situation für Freiberufler. „Berufsordnungen von Rechtsanwälten, Steuerberatern oder Notaren erlauben häufig keine parallele gewerbliche Tätigkeit“, sagt Gasser.<h3> Was können Vermieter tun?</h3>In der Praxis gibt es zwar Möglichkeiten, auf die neuen Regeln zu reagieren, sie sind aber meist mit erheblichem Aufwand verbunden. Eine Option besteht darin, Immobilien innerhalb der Familie zu übertragen – etwa auf Ehepartner oder Kinder. „Damit kann verhindert werden, dass eine einzelne Person die Schwelle zur Gewerblichkeit überschreitet“, erklärt Gasser.<BR /><BR />Allerdings müsse eine solche Übertragung notariell erfolgen und könne auch zivilrechtliche Folgen haben. „Man darf dabei etwa erbrechtliche Aspekte oder Fragen der Vermögensaufteilung nicht unterschätzen“, betont der Steuerberater.<BR /><BR />Eine weitere Möglichkeit sind Nutzleihverträge innerhalb der Familie. In diesem Fall kann der Nutzungsberechtigte die Immobilie vermieten, ohne selbst die Gewerblichkeitsschwelle zu überschreiten. Auch hier seien jedoch genaue rechtliche Prüfungen notwendig.<h3> Politisch gewünschter Effekt</h3>„Schlussendlich werden die neuen Regeln genau die Wirkung haben, die sich die Politik gewünscht hat: einen Teil der Immobilien wieder in den normalen Mietmarkt zu bringen, in dem die Immobilien langfristig vermietet werden – in diesem Fall kann man weiterhin die Einheitssteuer anwenden und spart sich den bürokratischen Mehraufwand. Speziell in Fällen, in denen nur geringe Einkommen erzielt werden, ist dies eine naheliegende Antwort auf die Verschärfungen.“<BR /><BR />Ein ausgeufertes Phänomen einzudämmen, könnte laut Ansicht des Experten also gelingen. Ob dies jedoch tatsächlich zu einer spürbaren Entlastung auf dem Wohnungsmarkt insgesamt führen wird, steht auf einem anderen Blatt.