Immobilien begünstigt zuweisen: So profitieren Sie davon - Wirtschaft

2 zentrale Maßnahmen des Gesetzes bilden dabei die begünstigte Zuweisung von Immobilien an die eigenen Gesellschafter sowie die Möglichkeit der begünstigten Privatisierung der Immobilien für Einzelunternehmer. Die beiden Maßnahmen sind im Wesentlichen eine Neuauflage der gleichen Maßnahmen, wie diese mit dem Haushaltsgesetz 2016 eingeführt wurden und 2016 und 2017 eine begünstigte Entnahme von Immobilien ermöglichte. Wie damals ist davon auszugehen, dass die Maßnahmen auch 2023 großen Anklang in der Unternehmerwelt finden werden. Der Gesetzestext ist im Entwurf fast wortgleich wie jener von 2016, weswegen die Umsetzung der Maßnahmen im Jahr 2023 unter Berücksichtigung der zahlreichen Stellungnahmen und Klarstellungen des italienischen Finanzamtes zur vorangegangenen begünstigten Zuweisung erfolgen kann. Die begünstigte Zuweisung Die begünstigte Zuweisung ermöglicht es, nicht direkt betrieblich genutzte Immobilien sowie in öffentliche Register eingetragene Güter wie z.B. Fahrzeuge, die sich im Eigentum von Gesellschaften befinden, steuerlich begünstigt an die Gesellschafter zuzuweisen. Im Normalfall gelten im Falle von Zuweisungen an Gesellschafter die steuerlichen Vorschriften des Eigenverbrauchs, die in den meisten Fällen zu einer hohen steuerlichen Belastung führen. Beim Eigenverbrauch muss der Marktwert der entnommenen Immobilie für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns herangezogen werden, der dann mit potenziell 43 Prozent Einkommensteuer sowie der Wertschöpfungssteuer IRAP in Höhe von 3,9 Prozent belastet wird. Mit der neu eingeführten Begünstigung hingegen ist es nun möglich, die Immobilien begünstigt an die Gesellschafter zuzuweisen, wobei die Begünstigung in 3 Punkten ansetzt: den realisierten Veräußerungsgewinn fällt eine Ersatzsteuer in Höhe von 8 Prozent an; sofern die Gesellschaft zu Steuerzwecken als nicht operative Gesellschaft oder Scheingesellschaft (sog. &bdquo;società di comodo“) gilt, findet eine Ersatzsteuer in Höhe von 10,5 Prozent Anwendung. Die Ersatzsteuer ersetzt die Einkommensteuern IRPEF und IRES sowie die Wertschöpfungsteuer IRAP. &bdquo;Verkaufswert“ dient nicht der Marktwert, sondern kann der Katasterwert verwendet werden, der im Normalfall deutlich unter dem Marktwert liegt; Registergebühren sind auf die Hälfte des normalen Ausmaßes reduziert (im Normalfall von 9 Prozent auf 4,5 Prozent). Keine Vorteile gibt es hingegen für die Mehrwertsteuer. Die steuerlich begünstigte Zuweisung stellt für den Gesellschafter eine Ausschüttung von Kapital oder Gewinnrücklagen in Sachwerten dar. Werden im Zuge der begünstigten Zuweisung buchhalterisch Rücklagen annulliert, die sich unter Steueraussetzung befinden, findet eine zusätzliche Ersatzsteuer in Höhe von 13 Prozent Anwendung. Anwendungsbereich der begünstigten Zuweisung Anwenden können die Begünstigung alle Personen- und Kapitalgesellschaften, sprich OHGs, KGs, GmbHs, AGs und KGaA. In Anspruch genommen werden kann die begünstigte Zuweisung für alle Liegenschaften (Gebäude und Grundstücke), die nicht direkt für die eigene gewerbliche Tätigkeit verwendet werden sowie bewegliche, in öffentliche Register eingetragene Güter, ebenfalls soweit diese nicht direkt für die eigene Tätigkeit verwendet werden. Als nicht direkt für die eigene Tätigkeit verwendete Immobilie zählen z.B. Gewerbeimmobilien, die vermietet werden, die Immobilien, die von Immobilienfirmen gehalten werden und von diesen als Handelsware erfasst sind, bzw. Immobilien, die von den Gesellschaften als Vermögenswerte gehalten und deren Einkommen gemäß den Bestimmungen der Gebäudeeinkommen (Art. 90 TUIR) besteuert werden. Nicht von der begünstigten Zuweisung betroffen sind die gewerblichen Immobilien, in denen direkt die eigene gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird. Um ein Beispiel zu machen: Ein Schlosser kann nicht die Immobilie den Gesellschaftern zuweisen, in der die Schlossertätigkeit ausgeübt wird. Fristen: Bis 30. September 2023 Die Zuweisung muss innerhalb 30. September 2023 mittels notarieller Urkunde erfolgen. Innerhalb der gleichen Frist wird auch die Zahlung der ersten Rate der Ersatzsteuer in Höhe von 60 Prozent des geschuldeten Betrages fällig, während die zweite Rate innerhalb 30. November 2023 fällig wird. Die Privatisierung für Einzelunternehmer Ebenfalls im Entwurf des Haushaltsgesetzes 2023 aufgeführt ist die Möglichkeit für Einzelunternehmer, die gewerbliche Immobilie zu privatisieren. Die entsprechende Privatisierung muss innerhalb 31. Mai 2023 erfolgen, wobei die Effekte der Operation rückwirkend ab dem 01. Jänner 2023 gelten – in anderen Worten ausgedrückt wird die Immobilie für die gesamte Steuerperiode 2023 als von der Privatperson gehaltene Immobilie angesehen und behandelt, mit folglicher Besteuerung der entsprechenden Einkünfte im Abschnitt RB der Steuererklärung. Wie bei der begünstigten Zuweisung beträgt die Ersatzsteuer auf Veräußerungsgewinne 8 Prozent und die Veräußerungsgewinne können unter Zugrundelegung des Katasterwerts anstelle des Normalwerts ermittelt werden. Nach den Entwürfen des Gesetzentwurfs sollen die Raten der Ersatzsteuer bis zum 30. November 2023 und bis zum 30. Juni 2024 gezahlt werden. Fazit Die begünstigte Zuweisung von Immobilien und die Möglichkeit der begünstigten Privatisierung der Immobilien für Einzelunternehmer wird nur selten vom Gesetzgeber gewährt– das letzte Mal gab es eine ähnliche Begünstigung im Jahr 2016 und vorher in den Jahren 2007 sowie 2001. Im Schnitt wird diese Begünstigung nur einmal alle 5 Jahre gewährt – ein guter Grund, diese Begünstigungen in Anspruch zu nehmen, um der hohen Besteuerung zu entgehen. * Gert Gasser ist Steuerberater und arbeitet in der Kanzlei Gasser, Springer, Perathoner, Eder & Oliva in Bozen, Lana und Naturns.