Langzeitmiete – Kurzzeitmiete: Was ist besser? Das sagt der Experte - Wirtschaft

Im Interview findet der Wirtschafts- und Steuerberater offene Worte über das vermeintlich gute Geschäft mit der Kurzzeitmiete, das leistbare Wohnen und erklärt auch, ob sich Immobilien als Investment überhaupt noch rechnen. Herr Brandt, Sie sagen, Kurzzeitvermietung ist gar nicht so lohnend, wie man vielleicht meinen möchte, anhand eines Beispiels wird das ziemlich deutlich (siehe Artikel unten)… Christof Brandt: Ja, das stimmt. Auf den ersten Blick mag die Kurzzeitmiete lukrativer erscheinen, weil man ja – wie man am Beispiel sieht – mehr als den doppelten Umsatz einer Langzeitmiete erzielen kann. Aber wenn man alle Spesen – für die Reinigung, die Provisionen der Buchungsportale, Strom, Wasser und Heizung – sowie Steuern miteinberechnet, schaut es schon anders aus. Manch einer wird sagen, ich putze die Wohnung selbst, aber das kostet auch Zeit. Zudem werden tendenziell die Aufenthalte immer kürzer und somit der Aufwand für den Vermieter immer höher. Zumal – so wird mir berichtet – die Leute oft einen regelrechten Saustall hinterlassen. Da muss dann schon mehrere Stunden investieren, um die Wohnung wieder fit zu bekommen. Was hat sich verändert? Brandt: Seien wir ehrlich: Die Kurzzeitmiete war besonders interessant, so lange man die Einkünfte leicht am Fiskus vorbeischwindeln konnte. Jetzt hat der Staat den CIN-Code eingeführt, mit dem er die Vermieter besser kontrollieren kann. Zudem müssen die Vermittlungsportale, zum Beispiel Airbnb, die Steuer bereits einbehalten und man kann sie nachher in der Steuererklärung verrechnen. Die behördlichen Kontrollen wurden intensiviert und dank des überwiegend bargeldlosen Zahlungsverkehrs sind Kreuzkontrollen deutlich erleichtert worden. Sie sagen, bei der Vermietung an Touristen muss man noch weitere Dinge berücksichtigen... Brandt: Man muss ständig erreichbar sein, in Mehrparteienhäusern kann es zu Konflikten mit Nachbarn kommen, dazu kommt der organisatorische Aufwand. Selbst wenn man mit der Kurzzeitvermietung einige tausend Euro mehr verdienen kann, muss sich jeder fragen, ob ihm der Aufwand das wert ist. Auch die Gemeindeimmobiliensteuer (GIS) ist nicht mehr so vorteilhaft … Brandt: Ja, auch das macht einen kleinen Unterschied. Denn bis vor kurzem war die GIS bei der Kurzzeitvermietung ja viel günstiger als bei der Langzeitmiete. Alles in allem ist damit die Kurzzeitmiete nicht mehr so vorteilhaft wie früher. Das beweist auch die Tatsache, dass in Bozen, wie uns der Bürgermeister erst kürzlich berichtet hat, bereits über 100 Lizenzen für Kurzzeitvermietung zurückgegeben worden sind. In den letzten Monaten hat – vor allem im Zuge der Wohnreform – das Thema leistbares Wohnen die politische Debatte bestimmt. Ihr Resümee? Brandt: Das fällt grundsätzlich positiv aus, weil man das Thema angegangen ist, es passiert etwas. Zudem sind alle Interessensverbände eingebunden worden. Auch wir haben als Verband einen sehr guten Kontakt zur Politik und werden angehört. Das ist positiv. Aber natürlich: Eine Patentlösung gibt es nicht, es werden viele kleine Schritte zum Ziel führen. Und die Reform ist sicher noch nicht abgeschlossen, sondern weiterhin in Evolution. Auch wird nicht alles so umsetzbar sein wie gedacht. Wir als Hauseigentümer sind auch nicht mit allen Punkten einverstanden, etwa mit der 100-prozentigen Konventionierung. Denn wir haben je nach Gemeinde ganz unterschiedliche Voraussetzungen: In nicht touristischen Gemeinden ist der Unterschied beim Miet- und Kaufpreis zwischen einer konventionierten Wohnung und einer nicht konventionierten Wohnung nicht so groß wie etwa in Gröden oder im Gadertal, wo der Landesmietzins schon sehr deutlich unter dem Marktpreis liegt. Andere Punkte hingegen finde ich sehr gut. Zum Beispiel? Brandt: Die Regelung zur Nutzung einer konventionierten Wohnung: Sie muss auch weiterhin ausschließlich als Erstwohnung genutzt werden, und zwar von jemanden, der hier seinen Wohnsitz hat oder hier arbeitet. Neu ist, dass der Nutzer auch eine weitere Wohnung im Eigentum haben darf. Das ist wichtig, weil es viele Fälle gab , wo in der Vergangenheit die Voraussetzungen dadurch nicht bestanden haben. Wenn zum Beispiel ein geschiedener Partner aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen musste, blieb ihm wegen des bestehenden Miteigentums die Besetzung einer konventionierten Wohnung verwehrt. Aber das leistbare Wohnen wird weiterhin ein heißes Thema bleiben. Wo könnte man noch ansetzen? Brandt: Wir werden weiter am Gebietsabkommen mit den Gemeinden für die Wohnungsmieten, wie sie derzeit zum Beispiel in Bozen, Meran und Leifers bestehen, arbeiten. Es wäre wünschenswert, dass die Regelung auch auf weitere Gemeinden ausgeweitet und staatlich anerkannt wird, damit dort bei Verzicht auf die jährliche Istat-Anpassung ebenfalls die pauschale Besteuerung der Mieteinnahmen mit einem Steuersatz von zehn Prozent angewendet werden kann. (Das Land hat zwar 22 Gemeinden als &bdquo;mit Wohnungsnot“ eingestuft. Aber nur in sechs Gemeinden können Vermieter Einnahmen mit zehn Prozent versteuern, sofern sie einen Mietvertrag gemäß dem Gebietsabkommen abschließen. Diese von den Verbänden zertifizierten Verträge schützen mit einer gedeckelten Miete auch die Mieter. Vermieter in 16 Gemeinden steht die günstige Versteuerung aber nicht zu, weil ihre Gemeinde noch nicht in die staatliche Liste für Wohnungsnot eingetragen ist, Anm.d.Red.). Das Problem ist: Es gäbe genug Wohnungen, auch in Bozen – aber nicht zu dem Preis, den die Leute zahlen können. Wenn Sie 1200 Euro Miete zahlen können, dann haben Sie kein Problem. Aber wenn jemand nur 1100 Euro verdient, wie soll das gehen? Doch diese Lücke kann nicht der private Hauseigentümer füllen, er kann nicht die Aufgaben des sozialen Wohnbaus übernehmen. Das nicht, könnten die Hauseigentümer aber nicht auf ein bisschen Rendite verzichten? Brandt: Schauen Sie, wir als Verband sind grundsätzlich für faires Wirtschaften und faire Verträge. Wenn jemand unverschämt ist, liegt das nicht in unserer Hand. Aber nur um ein Beispiel zu machen: Wenn jemand eine Immobilie um 400.000 Euro erwirbt und nur mit einer jährlichen Rendite von drei Prozent brutto rechnet, kommt er schon auf eine Miete von 1000 Euro im Monat. Aber wer kann in Anbetracht der Südtiroler Durchschnittsgehälter 1000 Euro Kaltmiete leisten? Lohnen sich Immobilien als Investment überhaupt? Brandt: Wenn man es nur von der Rendite her betrachtet, also rein wirtschaftlich, dann nicht. Vor allem nicht bei konventionierten Wohnungen wo der Mietzins gedeckelt und die Nutzung eingeschränkt ist. Natürlich, langfristig kann es eine Wertsteigerung geben, aber wenn ich in Wertpapiere investiere, habe ich wahrscheinlich eine höhere Rendite. Ich als Gebäudeinhaber bin natürlich dafür, in Immobilien zu investieren, weil es etwas Handfestes ist und damit das Ersparte lokal investiert wird – und das finde ich eine gute Sache. Beispiel zeigt: Kurzzeitvermietung nicht immer lukrativer Wer an Touristen vermietet, der steigt nicht wesentlich besser aus als derjenige, der die Wohnung Langzeitmietern zur Verfügung stellt. Das zeigt Christof Brandt, Präsident der Hauseigentümer, anhand eines Beispiels auf. Dabei (siehe Tabelle) wird eine Wohnung zur Langzeitmiete von 100 Quadratmetern mit einer Monatsmiete von 1.200 Euro angenommen. Der Vermieter bekommt somit im Jahr 14.400 Euro – deutlich weniger als bei der Kurzzeitmiete. Aber: Es fallen keine Kosten für Reinigung, die Provisionen der Buchungsportale, Wasser, Heizung und Strom und weniger Steuern an. Denn die pauschale Einheitsbesteuerung (cedolare secca) für Mieteinkünfte beträgt 21 Prozent, das macht im Beispiel 3.024 Euro. Wenn sich die Wohnung in einer der sechs Gemeinden mit Gebietsabkommen befindet, wo eine gedeckelte Miete angewendet wird, dann macht der Steuersatz sogar nur zehn Prozent aus (1.440 Euro). Nach Abzug der Gemeindeimmobiliensteuer (GIS) bleiben somit rund 10.212 Euro (bei 21 Prozent Steuern) oder rund 11.796 Euro (bei zehn Prozent Steuern). Zur Kurzzeitmiete: Angenommen wird ein durchschnittlicher Tagesssatz von 150 Euro bei einer Auslastung von 200 Tagen im Jahr. In touristischen Hochburgen können natürlich sowohl Preise als auch Auslastung höher ausfallen, doch im Beispiel kommt der Vermieter auf einen jährlichen Umsatz von 30.000 Euro – ungefähr doppelt so viel wie bei der Langzeitmiete. Allerdings fallen auch Vermittlungsgebühren, also Kosten für die Buchungsportale und Reinigungsspesen, an: Der Verband der Hauseigentümer schätzt sie zusammen auf 10.500 Euro. Bei der Besteuerung für die Kurzzeitmiete gilt: Wer nur eine Wohnung vermietet, kann einen Steuersatz von 21 Prozent anwenden, wer bis zu vier Wohnungen hat, für den sind es 26 Prozent. Das macht im Beispiel 6.300 bzw. 7.800 Euro aus. Zu beachten ist, dass die Ausgaben für Vermittlung und Reinigung sowie die Heizungs- und Stromkosten nicht als Kosten anerkannt werden. Somit wird die Steuer auf den vollen Umsatz berechnet. Ebenso zu beachten: Die Wohnungen müssen möbliert sein (im Beispiel werden für die Einrichtung Kosten von 15.000 Euro angenommen) und die intensive Nutzung führt zu einer stärkeren Abnutzung der Immobilie, auch das muss man einkalkulieren. Somit bleiben unterm Strich dem Kurzzeitvermieter am Ende des Jahres bei einer Besteuerung von 21 Prozent rund 10.408 Euro – also in etwa gleich viel, wie bei der Langzeitmiete (in Gemeinden ohne Wohnungsnot). Muss er den Steuersatz von 26 Prozent anwenden, bleiben nur mehr 8.908 Euro übrig. Weiters gilt es zu bedenken: In Mehrparteienhäusern kann es vermehrt zu Konflikten mit Nachbarn kommen. Zudem ist der organisatorische Aufwand sowie die ständige Erreichbarkeit des Vermieters nicht zu unterschätzen. Über die neue Wohnreform 2025 wurden zudem neue Auflagen für den Vermieter eingeführt. Der Vorteil: Der Vermieter hat jederzeit die Kontrolle über die Verfügbarkeit der Wohnung.