<BR />Eines gleich vorweg: Die Maßnahmen des Gesetzesdekretes Nr. 69/2024, das vergangene Woche im Amtsblatt der Republik veröffentlicht wurde, sind noch nicht in Stein gemeißelt. Denn das Parlament muss es nun binnen 60 Tagen in ein Gesetz umwandeln – und im Zuge dieser Diskussion könnte sich das eine oder andere noch ändern. „Es ist sogar davon auszugehen, dass es noch zu Änderungen kommen wird“, erklärt die Meraner Rechtsanwältin Ulrike Vent, die unter anderem auf Raumordnung und Baurecht spezialisiert ist. <h3> Immobilienmarkt ankurbeln</h3>Ziel des Dekretes „Salva Italia“ ist es, dank der rechtlichen Sanierung kleinerer Bauvergehen mehr Bewegung in den italienischen Immobilienmarkt zu bekommen.<BR /><BR /><BR /><div class="img-embed"><embed id="1036656_image" /></div> <BR /> 2023 sind die An- und Verkäufe von Immobilien um 9,5 Prozent zurückgegangen – das italienische Infrastrukturministerium geht davon aus, dass diese Entwicklung auch darauf zurückzuführen ist, dass kleinere Unregelmäßigkeiten die Verkäufe verkomplizieren und manchmal sogar verhindern würden.<BR /><h3> Nur für geringfügige Vergehen</h3>Doch was sieht das Dekret nun überhaupt vor? <BR /><BR /><BR /><embed id="dtext86-65065996_quote" /><BR /><BR /><BR />Gedacht ist es für geringfügigere Bauvergehen. „Wenn man ein Treppenhaus hat, wo laut ursprünglich genehmigtem Plan keines hingehört, oder eine Tür oder ein zusätzliches Zimmer, die im Plan nicht vorgesehen sind – solche Dinge kann man damit künftig sanieren“, so die Expertin.<BR /> Man reiche dafür das Projekt im Sanierungswege ein, bezahle einen gewissen Geldbetrag, und dann werde es genehmigt. <BR />Die Kosten für diese „sanatoria“ liegen Medienberichten zufolge zwischen rund 1000 und 31.000 Euro – je nachdem, wie sich der Wert der Immobilie verändert. <BR />Die Betonung liegt allerdings auf dem Wort „geringfügig“: „Für schwere Bauvergehen oder Bauvergehen in urbanistisch schwierigen Zonen, etwa in landwirtschaftlichem Grün, wird man sich hart tun“, sagt Vent. „Und auch wer vor Jahren einen Wintergarten errichtet hat, der sämtliche Bestimmungen im Hinblick auf Abstände, Einsichtbarkeit usw. verletzt, der wird ihn mit dem neuen ,condono' auch nicht sanieren können“, stellt die Expertin klar. <h3> Mehr Abweichungen möglich</h3>Wenn es um geringfügige Bauvergehen geht, wird meistens auf die sogenannten Bautoleranzen Bezug genommen. Bisher konnte ein Projekt um 2 Prozent bei den urbanistischen Parametern vom genehmigten Projekt abweichen – bei der Höhe, den Abständen, der Baumasse usw. - und war dennoch rechtlich in Ordnung. <BR />Mit dem neuen Dekret werden diese Bautoleranzen ausgeweitet und auf bis zu 5 Prozent angehoben – je nachdem, wie groß die Immobilie ist. „Für eine klassische 3-Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche gilt nun eine Toleranz von 4 Prozent, für kleinere Wohnungen sind es künftig sogar 5 Prozent.“ <BR />Für Immobilien über 500 Quadratmetern bleiben die 2 Prozent als Toleranzgrenze. „Grundsätzlich gilt nun: Je größer das Gebäude, desto weniger Toleranz und desto geringer der Prozentsatz, den man überschreiten darf.“<BR /><BR /><div class="img-embed"><embed id="1036659_image" /></div> <BR />Laut Vent birgt diese Neuerung einige Chancen für Immobilienbesitzer: „So kann beispielsweise der Besitzer der 3-Zimmer-Wohnung, die 4 Prozent vom genehmigten Projekt abweicht, seine Wohnung nun urbanistisch sanieren – früher hätten die widerrechtlichen Teile schlimmstenfalls abgebrochen bzw. rückgebaut werden müssen.“ <BR /><BR />Wichtig: Stichtag ist der 24. Mai 2024. „Man kann also nicht den Schlauen spielen und bei einem Bauwerk, das gerade in der Entstehungsphase ist, noch schnell alles abändern. Die Immobilie muss am 24. Mai schon errichtet gewesen sein“, betont die Expertin. <h3> Markisen brauchen keine Genehmigung</h3>Ebenso neu: Panoramaverglasungen – im Italienischen als Vepa bekannt und nicht zu verwechseln mit Wintergärten – werden mit dem „Salva casa“ zu freien Baumaßnahmen, ebenso wie Markisen. Das heißt, es ist keine behördliche Genehmigung der Gemeinde mehr nötig.<h3> Stillschweigende Zustimmung</h3>Neu ist auch, dass die Genehmigungsphase vereinfacht wurde. „Sobald das Sanierungsprojekt bei der Gemeinde hinterlegt wird, hat diese 45 Tage Zeit zu reagieren. Tut sie dies nicht, gilt es als stillschweigend angenommen. Das gilt für Projekte, bei denen es eine Baugenehmigung braucht. Bei geringfügigeren Bauarbeiten, wo die Meldung des Tätigkeitsbeginns ausreicht, sind es sogar nur 30 Tage“, führt die Meraner Rechtsanwältin aus. <BR />„Das ist schon sehr kurz, um alles zu überprüfen. Da kommt auf die Gemeinden einiges zu.“ <h3>Doppelte Konformität nicht mehr immer nötig</h3>Der wichtigste Punkt des „Salva Casa“ betrifft allerdings aus Sicht der Expertin die sogenannte doppelte Konformität. „Sie wird künftig nicht immer zwangsläufig und immer gefordert.“ <BR /><BR /><BR /><embed id="dtext86-65068813_quote" /><BR /><BR /><BR />Bislang galt, dass Bauarbeiten, die ohne Tätigkeitsbeginnmeldung bzw. ohne Baugenehmigung durchgeführt worden waren (oder mit wesentlichen Abweichungen dazu), nur dann rückwirkend rechtlich saniert werden konnten, wenn die doppelte Konformität gegeben war.<BR />Das heißt: Die Arbeiten mussten sowohl zum Zeitpunkt der Errichtung der Immobilie als auch zum Zeitpunkt der Einreichung des Antrags auf eine rückwirkende Genehmigung den geltenden baurechtlichen und urbanistisch-raumordnerischen Vorschriften entsprochen haben.<BR />Mit anderen Worten: Das Bauwerk hätte schon bei seiner Entstehung zumindest theoretisch rechtlich in Ordnung sein müssen und später, zum Zeitpunkt der Sanierung auch. <BR /><BR />„Das fällt nun weg. Mit dem neuen Gesetzesdekret muss der Bau nur mehr laut den aktuellen urbanistischen Bestimmungen in Ordnung sein. Selbst wenn er damals rechtswidrig gewesen wäre, könnte man ihn heute rechtlich sanieren, sofern er heute den aktuellen urbanistischen Bestimmungen und der zum Zeitpunkt der Errichtung des Baus geltenden baurechtlichen Bestimmungen entspricht“, erklärt die Rechtsanwältin.<BR />Bei völlig vom genehmigten Projekt abweichenden Bauwerken und bei Bauführungen ohne Bautitel bleibe auch nach dem Dekret „Salva casa“ die strengere Regelung der doppelten Konformität aufrecht. Ebenso werde sie weiterhin in Gebieten mit besonderen Schutzbestimmungen, zum Beispiel in Naturschutzgebieten, nötig sein, erklärt Vent. <h3> Südtirol hat primäre Gesetzgebungsbefugnis</h3>Wie geht es nun weiter?<BR />Zunächst gilt es abzuwarten, welche Änderungen in den nächsten 60 Tagen noch beschlossen werden. Danach muss man sehen, wie und wann Südtirol die staatlichen Bestimmungen übernimmt. <BR /><BR />„Denn Südtirol hat in der Raumordnung primäre Gesetzgebungsbefugnis und das Land kann das staatliche Dekret übernehmen, muss es aber nicht. Wahrscheinlich wird es erst heuer im Herbst oder nächstes Jahr der Fall sein, dass Südtirol dementsprechende Änderungen in das Südtiroler Raumordnungsgesetz aufnimmt oder eine eigene Maßnahme – mit Änderungen zum Dekret auf Staatsebene – dazu erlässt“, erklärt Vent.<BR />Bis dahin gilt für die Südtiroler Immobilienbesitzer: abwarten und die Entwicklungen mitverfolgen.