Wohnen: Können so die Preise sinken? - Wirtschaft

Herr Egartner, das Baukollegium sagt, das bisher bewährte System des geförderten Wohnbaus sei an seine Grenzen gestoßen. Was läuft falsch? Christian Egartner: Das System des geförderten Wohnbaus hat über Jahre hinweg gut funktioniert. Das Problem ist aber, dass es an seine Grenzen gestoßen ist, weil der Wert des geförderten Wohnbaus über den Wert des freien Wohnbaus definiert wird. Dadurch dass aber der freie Wohnbau immer restriktiver gehandhabt wird oder gar auf Null gesetzt wird – es gibt ja schon Vorschläge, alles zu 100 Prozent zu konventionieren –, treiben wir die Preise nach oben. Zum besseren Verständnis: In einer Wohnbauzone sind heute 60 Prozent für den geförderten Wohnbau reserviert und 40 Prozent für den freien Markt, wovon dann ein Teil (24 Prozent) für konventionierte Wohnungen, also für Ansässige, vorgesehen ist und ein weitere Teil (16 Prozent) für den gänzlich freien Wohnbau. Sie sagen also, die 40 Prozent, die am freien Markt verkauft werden, machen aber den Preis für die gesamte Wohnbauzone? Egartner: Ja. Das ist nur vielen nicht bewusst: Der freie Anteil definiert für die nächsten Ausweisungen auch den Marktwert für den geförderten Anteil. Je mehr wir also den freien Markt verknappen, umso mehr treiben wir die Preisspirale für die Zukunft nach oben. Deswegen sagen wir, wir müssen ein System finden, wo der Marktwert des Grundes auf 100 Prozent der Fläche definiert wird, nicht nur auf einem kleinen Teil. Was schlägt das Baukollegium vor? Sollen wir uns vom geförderten Wohnbau verabschieden? Egartner: Nein. Wir sagen nicht, dass der geförderte Wohnbau gekippt werden soll, aber wir müssen uns getrauen, zeitgleich andere Systeme zuzulassen, etwa das System des Wohnens mit Preisbindung. Damit werden wir nicht alle Probleme lösen, aber es kann ein Lösungsansatz sein. Das Wohnen mit Preisbindung wurde zwar seinerzeit in das neue Gesetz für Raum und Landschaft eingebaut, aber leider fehlt bis heute, 6 Jahre nach Genehmigung des neuen Gesetzes, immer noch die entsprechende Durchführungsverordnung. Es wird daran gearbeitet, aber wir haben sie bislang nie gesehen, sie soll aber im Sommer kommen. Aus unserer Sicht wäre wichtig, dass es bald so weit ist, damit man starten und schauen kann, wie das klappt und dann kann man die Stellschrauben immer noch entsprechend ziehen. Beim Wohnen mit Preisbindung verpflichtet die Gemeinde den Bauträger einen bestimmten Prozentsatz einer Wohnbauzone mit einem Preisdeckel zu bauen ... Egartner: Genau. Wie gesagt, wir wissen zwar nicht, wie die Verordnung konkret ausschaut. Aber unsere Idee wäre, dass die Gemeinde eine Wohnbauzone ausweist und 60 Prozent davon für das Wohnen mit einem gedeckelten Preis bestimmt. Ein weiterer Teil wird für Ansässige reserviert und ein weiterer Teil ist frei. Damit würden dann erstmals die gesamten 100 Prozent der Zone in die Marktbewertung einfließen. Dabei wird man dann, um im Preis drinzubleiben, beim Wohnen mit Preisbindung effizienter bauen. Das heißt nicht qualitativ schlechter, aber es wird verdichteter gebaut werden und statt den klassischen Reihenhäuschen werden Wohnungen entstehen. Das klassische Reihenhaus soll parallel dazu weiter möglich sein, aber die Preise dafür sind in Vergangenheit ja extrem gestiegen und deswegen soll man eine Alternative bieten. Die Gemeinde entscheidet dann selber, wie viel sie für Wohnen mit Preisbindung zur Verfügung stellt? Egartner: Das wäre unser Vorschlag, ja. Es sollte für die Aufteilung in geförderter Wohnbau bzw. Wohnen mit Preisbindung, Wohnraum für Ansässige und freien Wohnbau in Zukunft keine fixen Prozentsätze mehr geben. Nachdem die Gemeinden die Begebenheiten vor Ort selbst am besten kennen, sollen sie selbst zwischen variablen Prozentsätzen entscheiden können. Die Genehmigung der Aufteilung soll aber nach unserem Vorschlag weiterhin bei der Landesregierung bleiben. Sie sagen auch, die Gemeinden sollten genügend Wohnbaurechte ausweisen. Wird zu wenig getan? Egartner: Die Gemeinden müssten großzügiger Grundstücke ausweisen, anstatt immer nur kleine Teile und die Nutzung der Leerstände vermehrter anregen. Denn sonst fürchten die Leute, dass dies für lange Zeit die letzte Möglichkeit ist, mitzumachen, und alle &bdquo;stürzen“ sich auf diesen kleinen Teil – wodurch der Preis nach oben getrieben wird. Deshalb sollten die Gemeinden, die jetzt die Möglichkeiten haben, die Siedlungsgrenzen neu zu ziehen, entsprechend rigoros handeln und sich getrauen, genügend Wohnraum auszuweisen, sodass Entwicklung möglich ist. Und vor allem sollte man – wenn möglich – auch dort ausweisen, wo die Erschließungen bezahlbar sind und nicht immer dorthin gehen, wo der Hang schöner oder die Zone sonniger ist. Was entgegnen Sie möglichen Kritikern, die sagen könnten, es sei aus Klimaschutzgründen wichtiger, sparsam mit dem Grund umzugehen und die Versiegelung der Böden zu reduzieren... Egartner: Auch wir stehen für einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden, doch gleichzeitig müssen auch genügend Wohnraum und Baurechte geschaffen werden. Wenn wir das nicht tun und immer nur scheibchenweise ausweisen, dann werden wir keine Entspannung am Wohnungsmarkt erreichen. Der Vorschlag des Baukollegiums kritisiert auch indirekte Förderungen, die Sie als nicht zielführend bezeichnen… Egartner: Was vielen nicht klar ist: Der geförderte Wohnbau erhält neben dem klassischen Kapitalbeitrag von der öffentlichen Hand noch weitere - indirekte - Förderungen: die Enteignung zum halben Marktwert, die Zuweisung an den Empfänger zur weiteren Hälfte, den Infrastrukturkostenbeitrag und den Wegfall der Baukostenabgabe. Somit kostet der öffentlichen Hand, je nach Lage, eine geförderte Wohnbauzone zwischen 2,4 und 3,6 Millionen Euro je Hektar, aber nur eine Million davon sind die klassischen Kapitalbeiträge, der Rest entfällt auf die indirekten Beiträge. Aus unserer Sicht sollten sie wegfallen und dafür sollte man die Kapitalbeiträge aufstocken, vor allem für Bedürftige. Das Baukollegium hat auch Vorstellungen, wie man den Mietmarkt ankurbeln könnte, Sie fordern zum Beispiel eine Stärkung der Rechte der Vermieter… Egartner: Ja. Das Problem ist ja, wenn ein Mieter heute nicht zahlt, hat man keine Möglichkeit, sich von ihm zu trennen. Aufgrund der zu starren und auch zu stark auf den Mieterschutz ausgelegten Gesetze, werden Wohnungen daher oft gar nicht auf dem Mietmarkt angeboten. Da braucht es eine Stärkung der Rechte des Vermieters, was aber keine Schwächung des Mieterschutzes bedeuten soll. Wer sich an die Regeln hält, soll auch weiterhin geschützt werden. Zudem sollte man – anstatt leer stehenden Wohnungen doppelt zu besteuern – einen Ansporn geben und stattdessen sagen, wer Wohnungen vermietet, zahlt weniger Steuern. Weshalb ist das Thema dem Baukollegium wichtig? Egartner: Leistbares Wohnen, sei es in Miete oder Eigentum, ist entscheidend für die Entwicklung unseres Landes. Und wir müssen den jungen Leuten die Möglichkeit geben, in ihren Heimatgemeinden zu investieren und sich eine Zukunftsperspektive aufbauen zu können. Wenn bauen nicht mehr leistbar ist und mieten kaum möglich, dann haben wir etwas versäumt. Um unser gemeinsames Ziel – Wohnen in Südtirol wieder leistbarer zu machen – zu erreichen, müssen wir uns aber auch trauen, Paradigmenwechsel zuzulassen – auch wenn diese manchmal nicht populär sind.